21世紀寶慶店-小廖的售屋網站: 7月 2015

2015年7月31日星期五

[賀成交]售屋-桃園區-大有大業區12年低總價二房-580萬

物件名稱：

朝陽六樓

採光大2房

售580萬

總坪數	25.89	坪
主建物	17.00	坪
附屬建物	2.44	坪
公設	6.45	坪
車位	-	坪
土地	4.42	坪

物件概況
格局：2房2廳1衛1陽台
竣工日期：92/01/17	總戶數：69戶
屋齡：12年	共用電梯：4戶1部
樓層：6/9樓	地下：2層
車道進出：- 車位型式：- 車位編號：-	學校：會稽國小
車道進出：- 車位型式：- 車位編號：-	市場：大業黃昏市場
機車位：有一	公園：大檜溪公園
警衛管理：有(全天)	座向：西朝東
管理費：月繳1295 元	屋況：空屋

大業大有商圈上，春日路旁

近學區：會稽國小、會稽國中走路可到

高樓層難得釋出低總價二房

小廖為您簡單整理出這間房子的特點

屋況特色

1. 高樓層無視檔採光戶：前陽台面透天厝，六樓高度剛好無視檔採光好。

2. 衛浴有開窗：通風良好不怕潮濕與發霉。

3. 大客餐廳：靠著方正格局的規劃，讓餐廳與客廳都夠大夠氣派。

社區介紹

1. 超安全社區：單一出入口，24小時警衛管理，社區大門設有磁扣與門禁管理，給您一個安全的家。

2. 單純社區：本社區只有69戶，住戶單純品質好，給您居家好環境。

3. 知名建商稀有小坪數建案：本社區是現在桃園區非常知名的豪宅建商『昭揚建設』在創立前幾年興建的小坪數建案，現在我們可以用非常低的總價入住建築與施工品質都夠水準的社區，真的非常划算。

生活機能

1. 步行可到：7-11就在社區旁邊，社區過馬路就有小吃店，走路５分鐘就可以到大業路與大興路口，有各式美食、知名火鍋店等。

2. 騎車開車輕鬆購物：沿著大業路車程2分鐘可到大業黃昏市場、寶山街商圈，往春日路方向２分鐘可到家樂福春日店，旁邊還有桃園區最大的Uniqlo可逛街。往藝文特區方向一樣3分鐘就可以到南平黃昏市場、藝文特區美食精品林立，另外車程３分鐘可到大有商圈，有寶雅藥妝店、全聯、小北百貨、新光三越大有店等購物都很方便。

3. 學區完整：走路3分鐘可以到會稽國小，走路5分鐘到會稽國中，讓家長省去接送小朋友的麻煩。

4. 醫療與休閒：車程3分鐘可到敏盛醫院，照顧長輩沒有壓力。假日車程3分鐘到桃園藝文展演中心、車程10分鐘可到虎頭山公園等，適合全家大小出遊。

交通便利

1. 搭客運可直達台北：社區下樓走400公尺(約3分鐘)到春日路會稽國小前就有1816公車到捷運大橋頭站、台北火車站，不塞車狀況下約30分鐘就到台北了。

2. 搭車到各地也方便：一樣走到春日路，有客運可到南崁、桃園機場、林口、長庚、桃園市區等，非常方便。

3. 市區道路四通八達：社區30秒路程就到春日路、大興西路，可說是貫穿桃園最主要的南北向、東西向幹道，騎車或開車輕鬆可以到桃園各區，非常方便。

4. 高速道路也方便：開車約5分鐘可上桃園交流道(國道一號中山高)，可快速接國道二號直達桃園機場，不管您是要出國出差，還是台灣各地跑生意都非常便利。

增值潛力

1. 經國特區計畫：離經國特區約2分鐘車程，在距離近比價效應下，商圈完整的這一間房子，未來增值空間非常大。

2. 航空城計畫與桃園市升格：桃園市已經升格為直轄市，未來中央對本市的投資建設以航空城計畫為主幹，輔與直轄市勢必越來越好的福利政策，已提前反應在近幾年，桃園已是全台移入人口最多的縣市之一了！

稅制影響

房地合一稅已在6/5立院三讀拍板定案了，確定明年(105年)正式實施，日出條款則保護了從現在起至年底的買賣，想要省新的房地合一稅，趁現在買入就是一個好時機(關於房地合一稅想了解更多，歡迎來電0955-761-131 小廖為您解答)

貸款試算

本屋已送銀行鑑價過，可貸八成沒問題，以目前５８０貸八成，自備款約１１６萬，貸款４６４萬，２％利率貸２０年，使用寬限期每月還款７７３７，過寬限期每月還款２３４７３。(詳細貸款狀況需衡量個人條件，以上只為粗估參考用)

小廖的話

小廖的廣告在編排上都盡量以買方現場看屋的動線做排序，此外小廖所有照片與格局圖都是自己去現場拍照而且完全沒有修圖或是亂改圖片比例(除了涉個資圖片會對個資部分做塗銷)，請各位親愛的買家可以放心參考。

入門處已設置玄關

採光明亮的客廳

標準客廳，相當寬敞

縱深也夠

獨立餐廳空間

臥室Ａ

臥室Ｂ

衛浴有開窗

寬敞廚房

縱深夠，可放大冰箱

如您覺得小廖的文筆夠清楚，對您購買或銷售本
社區房子上有幫助的話，請給小廖一通電話
(或是用LINE加小廖好友)，
讓小廖有機會認識與服務您。謝謝。

預約看屋、貸款諮詢、託買託售。
桃園買屋；桃園賣屋；桃園租屋；桃園找屋
就找21世紀寶慶店廖家岳(小廖)
手機：0955-761-131
ＬＩＮＥ　ＩＤ：smiledoremi

2015年7月22日星期三

房地合一沒告訴您的事(二)持有時間的學問-實務上的影響

先說明，

如果您還是不了解房地合一稅與舊制的差別，小廖有做了一張簡表，歡迎參考。

或看 http://i.imgur.com/ocjn5Em.jpg (歡迎轉貼)

今天是系列文的第二篇，我想要談的是關於房地合一持有期間(取得日)的認定還有關於繼承贈與的眉角。

一、前情提要：

首先，我們必須先說明，為什麼取得日會重要，

根據房地合一稅的規定，

所謂的取得日會在幾個地方用到，

(1) 在認定您是否符合新舊制

(2) 如適用新制房地合一稅，用來認定您的持有期間

簡單來說，只要您了解什麼是取得日，

未來您再也不用擔心自己適用哪種制度或對自己的狀況不了解。

二、法理與細節說明：

我們先來回顧舊制，所謂奢侈稅的持有期間為『自取得日(過戶移轉日)到交易日(契約簽約日)』，照財政部的說法由於此稅是懲罰性賦稅，故『從嚴認定』。

接著我們來討論新的房地合一稅，

首先是關於取得認定，根據房地合一稅的規定，

自2016年1月1日『起』，取得所有權者，便適用房地合一稅。

其次是關於持有期間，由於房地合一稅已非奢侈稅為懲罰性稅賦，故根據財政部在2015年7月21日發布的房地合一課徵所得稅申報作業要點，已明確指出，房屋、土地「交易日」及「取得日」之認定，原則以完成所有權移轉登記日為準。

(例外請參考財政部網址)

參考網址：http://www.mof.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=137&pid=66336

詳細資料：http://www.mof.gov.tw/File/Attach/66336/File_4944.pdf

三、對實務上的影響：

實務上我分成兩部分做分析-是不是今年買就一定適用舊制？遺贈、贈與取得分析

(1) 我想省新稅，是不是今年買就一定適用舊制？

這點是很多買方現在的想法，大家可能會想，房地合一是明年才實行，

所以我慢慢看屋，今年以前買就安全了。

這一點，小廖一定要特別強調：不一定！

為什麼呢？

這時必須提出一種狀況。

舉例某甲，在2015年12月簽訂買賣契約，買了某屋，

不過某甲的貸款條件有問題或貸款銀行猶豫不定或是因為其他因素，

導致最後完成過戶日已經是2016年1月的事情了。

這時我們要回到上面關於取得日的認定，

根據房地合一稅的規定，

只要您是在2016年1月1起後『取得』者，就適用新制。

也因此，某甲雖然按照他心中所想，順利在2016前買到屋(簽約)，

但是取得日(過戶移轉日)拖到了2016以後，

故某甲未來出售還是要以房地合一的制度認定。

實務上來說，買賣一間房屋，自簽約起算，代書那邊會抓約40天完成過戶(實際天數依每人的狀況與銀行核貸款速度、地政過戶速度不同，而有落差，公司最快紀錄約10天，最慢到60天以上的都有)，故如果您是打算要在今年買房，小廖誠心的建議您，為了保障您的權益，請在11月中之前簽訂買賣契約，以免因後續流程時間控管問題造成稅制負擔加重。

(2) 關於贈與、遺贈的取得新舊制的差別

這一點，其實R版主已經在版聚有提過，小廖在這邊細部多做一些補充，

舊制贈與、遺贈取得者，交易時(以2年不用課奢侈稅論)課稅必以核實課稅法認定(因為有稅基可查，故可認定取得價為取得時房屋+土地評定現值)

故舊制算法為：(售出價-取得價-成本)X房地比，之後併入隔年度的個人綜合所得。

房地合一新制，

贈與的取得日為『移轉過戶日』(視同買賣)，持有期間重新計算。

但遺贈的取得日是『繼承發生日』（即被繼承人死亡日期或經死亡宣告確定死亡日期），持有期間與被繼承人合併計算。

(請注意! 贈與和遺贈持有與取得時間認定不同喔!)，

取得價一樣為取得時房屋+土地評定現值

新制算法為：(售出價-取得價-成本)X依取得與持有期間適用稅率

因為遺贈是不可預期的，因此小廖這邊用贈與的狀況做說明

(遺贈差別在持有期間合併原持有人計算 )

舉例：(直接舉公司最近成交的案子來說明)

某甲在2014年初買了市價550萬的一間房屋，打算在2015年底或2016後贈與給女兒(贈與時建物現值為631800，土地現值為719200-此為現在交易的資料，各案子與年度會略有不同)，女兒事後(假設2018年以後)以600萬賣出，則某甲在2015年底贈與比起2016才贈與，舊制與新制的差別為何呢？

	舊制	新制：房地合一稅
計算方法 (因成本可減扣是一樣的故不列入計算) PS:新制多了消費者物價指數變動且可多扣舉一筆土增稅稅基(約土增稅5倍，因土增稅受各種因素影響較大故不列出)	(售出價-取得價-成本) X 房地比 X 次年度個人綜所稅率	(售出價-取得價-成本) X 適用房地合一稅率
實際計算1 2018年賣，女兒持有滿2年(未滿2年統一適用新制故不列出)	(6000000-631800-719200) X 0.47 (此為今年房地比，會越變越低) X 0.2(此收入已達20%) =437006-130000(累進差額) =307006	(6000000-631800-719200) X 0.2 =929800 (會再少一點) (土增稅基佔比尚未扣)
實際計算2 2022年賣，假設仍賣600萬，女兒持有滿6年且設籍達到自用住宅規定	(6000000-631800-719200) X 0.47(會降低) X 0.2(此收入稅率20%) =437006-130000(累進差額) =307006	(6000000-631800-719200) -4000000(自用住宅免稅額) X 0.1(超過400萬稅率) =64900 (會再少一點) (土增稅基佔比尚未扣)
實際計算3 2026年賣，假設仍賣600萬，女兒持有滿10年且不想用自用住宅規定	(6000000-631800-719200) X 0.47(會降低) X 0.2(此收入稅率20%) =437006-130000(累進差額) =307006	(6000000-631800-719200) X 0.15 =697350 (會再少一點) (土增稅基佔比尚未扣)

PS:各案與個人繳稅條件都不盡相同，以上計算僅供參考。

四、本篇綜合結論(給END的您參考)

(1) 分辨新舊制的取得時間是以『過戶移轉日』認定，故想節稅朋友請務必衡量自己買屋的時間點，千萬別讓跑流程期間影響您的權益(建議有貸款需求的朋友在11月中之前就簽約跑流程，比較保險)

(2) 贈與、遺贈繼承不動產，如果未來有賣屋，且不打算使用自用住宅的前提下，今年年底前跑完流程相對來說會比較優惠(若打算用自用住宅，則新制在大部分狀況下會更有利-須評估獲利超過400萬多少，因涉及到所得稅率與扣抵額等變動因素，故須精算才能確定)

●轉貼請註明出處●

本文為個人心得文，詳情請以財政部公告實施內容為準

如您覺得小廖的文筆夠清楚，對您購買或銷售本
區域房子上有幫助的話，請給小廖一通電話
(或是用LINE加小廖好友)，
讓小廖有機會認識與服務您。謝謝。

預約看屋、貸款諮詢、託買託售。
桃園買屋；桃園賣屋；桃園租屋；桃園找屋
就找21世紀寶慶店廖家岳(小廖)
手機：0955-761-131
ＬＩＮＥ　ＩＤ：smiledoremi

2015年7月21日星期二

[賀成交]售屋-桃園區-愛三街大地坪透天-2980萬

已經售出了喔! 此為留存檔給大家參考。

總坪數	103.77	坪
主建物	90.48	坪
附屬建物	13.29	坪
公設	0	坪
車位	自家車庫(雙車)	坪
土地	34.18	坪

物件概況
格局：5房3廳4衛6陽台
竣工日期：96.2.27	總戶數：11戶
屋齡：8年	電梯：無
樓層： 1-5樓	地下： 0層
車道進出：坡道車位型式：平面車位編號：自家門前	學校：慈文國中
車道進出：坡道車位型式：平面車位編號：自家門前	公園：溫州公園
機車位：有；	市場：力行市場
警衛管理：無(全天)	座向：西北朝東南
管理費：無	屋況：空屋

物件特色說明
1. 自家車庫大雙車位，每層樓都有大陽台。 2. 大面寬可做辦公室店面。 3. 獨立土地持有，非持分土地。 4. 屋主起家厝，此社區風水非常好，老闆們的最愛。